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【按揭小百科】延期交樓未必是壞事！一款入息或選即供較著數？

政府「撤辣」後，樓市只曾在二至五月短暫反彈。反映大型屋苑二手住宅走勢的中原城市領先指數（CCL）八月錄得138.17，創近八年新低。市況不理想，發展商紛紛放慢預售樓花同意書的申請步伐，並推遲項目落成交樓日期三至四個月不等。一般選擇建築期付款而非即供的買家，會於收樓大概三個月前向銀行申請按揭，假如收樓日子大幅推遲，應該如何部署？ 理論上，發展商延期交樓未必會對建期買家造成損失。比方說，如項目落成之前利率不斷下調，樓市回暖以致銀行估價較進取，延期交樓或恰巧令買家省卻「抬錢上會」的煩惱。不過反過來說，當樓市下行時，買家就有機會因為物業估價不足，而需要預備額外資金向銀行補足差額。 銀行估價帶來的影響不能小覤。早前有報道指，元朗有新盤原定分別於十月和十一月落成，但發展商將關鍵日期推遲至明年三月。該樓盤開售時呎價約1.7萬至2萬左右，如買家選擇建築期付款，以一個800萬單位八成按為計，因為鄰近新盤現開價降至約1.3萬，建期買家的首期屆時或由160萬增加至352萬，以致買家需籌措多192萬「上會」。 另外，項目延期期間，買家要留意自己的財政狀況，因為買家將承受臨時住屋需要招致的額外成本，而在按揭申請前夕和期間，買家要繼續保持自身財政穩定。最簡單的做法是避免轉換工作，確保自己有穩定入息。一些收入較波動的買家，特別是一些從事銷售工作，依賴佣金收入的人士，或需因應自己所屬行業的旺淡季而決定申請時機，假如距離樓盤落成尚有一段長時間，買家可以趁收入較高且穩定的時候入紙申請，以便爭取更有利的貸款條件。 除了要考慮樓盤項目預計落成日期、樓市短期發展（影響銀行估價），以及自身財政狀況，買家還須留意申請程序。例如買家見優惠較吸引，欲由建期轉為即供，需提前三十日通知發展商；而一般成功批核後，銀行發出的貸款信乃設有有效期（如三個月），一旦樓盤未能交樓致超出貸款信期限，買家要留意銀行會否要求重新申請。 高成數按揭的樓花期不得超過十二個月，假設一名買家一月簽訂臨時合約，原定十二月收樓，並於十一月完成按揭申請，豈料踏入十二月獲發展商告知關鍵日期延後到翌年二月，此情況會否影響已獲批的按揭申請？如入息和債務狀況不變，買家可向銀行補交最新的入息證明文件續期。 目前新盤估價普遍低一成半至兩成。樓市前景尚未明朗，一眾買家若對後市發展較悲觀，手上資金又未必足以支持無盡地「抬錢上會」，可以考慮轉回即供，減低不確定性。