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太瘋狂了！佛山樓市頂不住？廣州人在拋售佛山房子！白菜價變成了蔥價！ 6 месяцев назад

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太瘋狂了！佛山樓市頂不住？廣州人在拋售佛山房子！白菜價變成了蔥價！

佛山樓市頂不住？白菜價變成咗蔥價！廣州人在拋售佛山房屋！廣州行情火爆時，佛山亦會受到輻射，市場會跟住轉好；廣州樓市低迷時，佛山亦會有所回調。過去一年，廣州調控頻出，而佛山則冇太多政策限制；但從成交數據來睇，佛山比廣州萎縮得更犀利。講句唔好聽嘅話，廣州都自身難保了，哪仲有購房需求外溢到佛山。而家廣州正經歷樓市嘅「至暗時刻」，佛山部分板塊已經超跌！廣佛同城已經走過14個年頭，從最初嘅1.0階段走向而家嘅3.0階段，兩座城市在產業和人口上已實現雙向流動，地鐵成為咗連接兩城發展嘅橋梁。自2010年廣佛線開通後，兩城開啟了地鐵同城化嘅第一步，越來越多嘅人揀在廣州返工、佛山生活，或者在佛山返工、廣州生活。根據廣州地鐵數據顯示，舊年，廣佛兩市間日均出行量為185萬人次，與2019年相比增長了5%，占灣區城市間出行總量27%。而家廣佛同城已滲透在日常工作、生活中，因此，廣佛候鳥也越來越普遍。而家佛山已開通廣佛線、2號線、3號線、廣7西同埋南海新交通5條軌道，都可以和廣州實現無縫接駁。未來，還將有3號線後通段、佛山11號線、廣州28號線等跨城軌道提上日程，廣佛嘅交通連結也更為緊密。有一種講法系，佛山嘅樓價，系由廣州客決定嘅。曾經嘅廣佛線帶火了桂城樓市，而家依舊火熱，系佛山樓價最高嘅片區之一。由於種種原因，佛山長期只有一條廣佛線，同時呢條線亦系廣佛候鳥買樓路線嘅主流線路，途經區域為千燈湖、禪城城南、南莊，每日跨城通勤嘅人數非常擁擠。作為萬億級城市嘅佛山，要人口有人口，要產業有產業，要配套有配套，其自身條件並唔差。但系，面對一線城市嘅絕對優勢嘅碾壓，照樣會招架不住。在過去，廣州限購門檻很高，非本地戶籍，需要提供連續5年嘅社保或者個稅，才能到限購區買一層樓。因此，距離廣州最近且不限購嘅佛山臨廣板塊，就成咗性價比最高嘅地方。而家廣州脫光了，對於本身就唔好嘅佛山市場系雪上加霜，尤其系被背刺嘅臨廣區域。在泡沫戳破後，雖然廣州一手房上車門檻變低了，但與佛山樓價對比，至少要高出2-3倍（除遠郊外），差距仲系非常明顯。所以，揀佛山在買樓嘅人，也做好了取捨，在佢哋睇來，在佛山居住系生活，而在廣州居住則系生存。於系，臨廣樓價就好似坐熱氣箭，突破2萬，衝擊3萬，朝着4萬奔去，一度與廣州限購區嘅部分區域平起平坐。而家廣州限購區可以時蛋買咗，更重要嘅系，部分標杆盤嘅價格也回調到位，比前兩年便宜了唔少。因此，臨廣板塊嘅發展商紛紛忍痛割肉，開啟了一輪降價模式，熟練得畀人心疼。至於二手樓，房屋賣一年都賣不出，想解套不容易。佛山舊年二手成交周期最長要232天，接近8個月時間；其中，成交周期超過1年嘅單位，占了22.4%。總體來講，地鐵拉近兩城之間嘅距離之外，催生了多個置業板塊，價格亦系一路睇漲，而而家廣州政策放鬆，市場低迷，一二手樓價格一直在跌，佛山置業唔喺系最佳揀。經歷了慘烈一年嘅佛山，各區成交價全面下滑，相比起其它城市，樓市行情下行，被廣州松限影響嘅佛山，整體行情想要起勢，已經沒法只靠自己。作為承接廣州外溢購房需求嘅佛山來講，影響最大嘅要數三山新城、平洲、千燈湖、金沙洲等臨廣板塊。而家倦了一年嘅二手樓，同樣仲系兩眼一抹黑，該降價還得降價。在二手樓流通嘅市場，樓盤掛牌率為5%幾乎系一條警戒線嘅存在。它存在意味住房東賣房，競爭激烈，價格內卷，轉手困難，成交周期被無限期拉長；而呢啲特徵，悄咪咪地成為廣州大多數「主流小區」嘅通病！但總體來講，佛山呢2年多嘅賣地行情相當慘澹，如果還像幾年前噉樣天量供應，二手指定更玩完了。當下普遍在賣二手嘅業主，都表現得很佛系了。1月份按理梗系成交淡季了，也唔差多等2個月，賭一把3、4月嘅小陽春。此刻賣房嘅你，系唔系咁想嘅？地方政府呢系當下最焦慮嘅一方了，樓市唔好，最直接影響嘅系土地財政收入和房地產各環節嘅稅收。官方要穩樓價、穩地價，睇得出佛山方面已經很克制了。過去2年，主動減少土地供應，雖然樓面價有降一啲，但不至於太離譜。並且部分優質地塊為咗穩住樓面價，在容積率上做折讓，寧願減少土地出讓總收入。噉就給佛山發展商提供了做好產品嘅前提，並且在戶型報建嘅贈送率上放鬆尺度，讓終端產品具備更強嘅競爭力。呢系一條非常正確嘅道路，想要讓有米人有換房嘅意願，噉就多給優秀嘅產品創造條件，激發佢哋嘅消費欲望。根據貝殼數據顯示，佛山有23個小區掛牌超300套，其中，時代南灣掛牌率最高達到23.12%，意味住該小區嘅割肉比人地狠，成交比人地難。從掛牌量來睇，二手掛牌量最高嘅系碧桂園鳳凰灣，掛牌量高達1729套，緊隨其後系三水嘅保利御江南，掛牌量為780套，而桂丹頤景園掛牌量亦有623套。從數據來睇，呢啲掛牌率高嘅小區，都系體量非常大，投資客多，註定要內卷，業主為咗出貨，只能狠心割肉。梗系，高掛牌率小區，背後凸顯嘅系賣房難、賣房內卷，區域也同樣面臨噉樣嘅問題。禪城掛牌率最高達到13.81% 根據貝殼數據統計顯示，禪城有31個小區二手掛牌超過100套，其中，祖廟、南莊有10個小區二手掛牌超過100套；其中，掛牌率最高嘅系漣岸，掛牌率為13.81%。從掛牌量上來睇，掛牌量最高嘅系合景新鴻基瀧景，共掛牌614套二手樓。項目由24個地塊組成，由於拿地早，地價成本相對較低，樓價一直高不上去，再加上地緣優勢，呢度也成為剛需福地。根據成交數據顯示，而家小區嘅均價在1.8-2.2萬/㎡左右，其中，2期成交價普遍在1.4萬+/㎡。此外，佛山萬科城嘅掛牌量亦畀較高，共343套房掛牌，掛牌均價在1萬出頭。桂城掛牌率最高達到12.47% 根據貝殼數據顯示，桂城有34個小區掛牌100+套，其中，掛牌率最高嘅系萬科金色城市，掛牌率高達13.82%。此外，千燈湖嘅萬達華府、燈湖領秀、金色城市、保利天悅4個小區，掛牌率均超10％。從掛牌量上來睇，萬科金域藍灣二手樓掛牌量最高，二手樓掛牌量為448套！根據成交記錄顯示，近3個月內，一期二房嘅價格已經跌到1.55-65萬/㎡！總體來講，樓盤掛牌率之所以會高，天量供應，在僧多粥少嘅行情下，加速二手樓內卷，同時二手樓存在產品過時、樓齡老等等先天不足，價格點漲得起身，只能跌跌不休。佛山二手樓仲可以買嗎？受大環境影響，業主們嘅心態亦系不穩，就想脫手變現離場，因此導致二手樓掛牌數量越來越多。其中，舊年5月份，佛山二手樓庫存量突破10萬套大關，而家還維持在較高水準。所以，業主為快速出貨、割肉降價嘅現象唔喺少數，導致市面上冒出好多二手「撿漏」單位。如果想買二手樓，建議首選配套成熟嘅中心區，唔單只自住方便，而且流通性更強，如果再有優質學區加持，呢類單位可以優先考慮。梗系了，在面對一啲低價單位時，配套、產品、地段不啱心水，也要冷靜分析系唔系值得入手。所以，你會考慮買入佛山二手嗎？

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