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20萬一套！深圳最便宜的房子，出現了。昔日房價第一區，如今跌回15年前，大量香港投資客被深套！

20萬一套！深圳最便宜嘅房屋，出現咗。 繼鶴崗之後，某男子在河南鶴壁花10萬蚊，一啖氣買咗8套房，跟買餸一樣。其中最便宜嘅一套才1000塊，讓唔少網友驚掉下爬之餘又心生羨慕。雖然官方很快就出嚟回應，講可能系噱頭，但在鶴壁老城區，確實有幾萬一套嘅房屋。事實上，作為高樓價城市，深圳有啲房屋也已經逐漸鶴崗化、鶴壁化。 比起所謂嘅「東冷西熱」，無人問津恐怕更加可怕。 隨着深圳嘅高速發展，西部嘅日新月異暫且唔講，就連東部嘅龍崗、坪山也在熱火朝天地興建中。但系，有一塊地方卻好似被人遺忘了，噉就系鹽田。 作為曾經深圳關內嘅四大區之一，鹽田嘅樓價一度躍升至深圳第一。 但系經過呢幾十年嘅發展，鹽田嘅樓價越來越低，最新嘅樓價數據，甚至跌返到咗2008年...... 樓價大洗牌嘅時候，冇一個片區能倖免，鹽田亦都唔例外。 而家鹽田新樓嘅備案單價普遍在4萬+至5萬出頭，但打折促銷後，仲可以更低。 以鹽田嘅望辰府為例，今年項目推出咗一批6.3折嘅工抵房，折後單價僅2.98萬/㎡，直接把價格拉到咗2字頭。 而二手樓方面，價格也已經拉到咗新低。 根據中原發布嘅最新板塊數據顯示： 此刻鹽田嘅二手樓價格處於全市低位，比如鹽田港嘅最新均價為4.3萬/㎡，基本與坪山、大鵬持平。 而實際嘅成交價，還更低。 比如鹽田港板塊嘅佳兆業鹽田城市廣場，舊年底成交嘅價格已經下探到3字頭。 新樓降到2萬、二手樓降到3萬，噉就系鹽田樓價當下嘅慘狀。 鹽田嘅房產唔系一直咁不「爭氣」嘅。 2008年，鹽田以24078元/平成為咗全市均價最高嘅片區，呢系鹽田史上最輝煌嘅一年，當時原特區內嘅其他三個片區新樓均價都仲未進入「2字頭」。到咗2010年，鹽田均價已達43083元/平，亦系深圳第一個樓價踏進「4萬+」嘅片區。 眾多濱海豪宅將鹽田嘅均價推上咗全市最高嘅寶座。但從2011年開始，鹽田新樓成交均價被羅湖、福田、南山趕超。接落來幾年，又陸續被寶安、龍華趕超。 而家鹽田嘅新樓單價跌破到2萬，講樓價返到2008年，一點都唔誇張。 更糟心嘅系，當年系乜野通脹水準？而家又系乜野通脹水準？ 當年嘅2萬均價可比而家嘅2萬均價含金量高多咗。 所以如果用真實購買力測算嘅話，而家嘅2萬單價比當年嘅2萬單價還便宜。 美景誘人，但系也容易坑人。冇城市資源加持，靠山靠海嘅房屋再好也只係「睇上去很美」。 有人講「鹽田系投資者嘅墳墓」，點解鹽田近些年如此沉淪呢？ 深圳城市發展一路向西，以科技企業向西轉移為信號，信息、技術、資金、人才等各種要素都系不斷向西聚集，比如南山科技園、深圳灣、前海、寶中、會展新城等，逐漸淡化了東部嘅開發，馬太效應未來可能愈發明顯。 近年來，雖然「東進戰略」叫得很響，但各個區域都想分一杯「頭羹」，形成咗一團散沙嘅局面。 鹽田距離當下深圳嘅中心區很遠。如果以南山為中心，鹽田嘅距離在31.45km外，同樣嘅距離可以干到東莞長安嘅振安商業廣場。 鹽田區域面積75平方公里，系所有行政區入邊積最小嘅。2021年第七次人口普查中，鹽田常住人口僅約21.42萬，在深圳排名倒數第三，略高於大鵬和深汕合作區。 面積小還不算乜野，關鍵系轄區內大部分面積被西部、北部、和東部嘅山林所覆蓋，南邊系長達25公里嘅海岸線，三面環山，一面臨海，中間只有一小部分高低錯落嘅丘陵式地貌，缺乏大片可開發土地。 其次，正因鹽田擁有稀缺生態資源，環境保護受政府控制，所以呢度嘅房地產市場比較特殊，靠海嘅片區開發受到嚴格嘅生態環境限制。片區開發嘅樓盤較為分散，無法集中優勢撐起區域熱度。 另外，鹽田地形多山，縱深空間自然被擠壓，就連城中村都冇福田南山咁規則。 鹽田分沙頭角、鹽田港、大小梅沙三個片區。 沙頭角片區相對成熟，定位為鹽田嘅行政、商務、商業中心。梅沙片區系著名嘅旅遊區，可供開發用地極其有限。 而家僅鹽田港後方陸域和沙頭角具備一定開發條件，但主要系城市舊改。土地空間有限，也註定了呢度嘅大企業較少。 鹽田因港而生，因港而興，主要依賴港口業，產業單一化和城區港口化明顯，制約了鹽田嘅高質量發展。每次去鹽田，最直觀嘅感受就系周圍都系貨櫃車和堆場，缺乏品牌發展商耕耘。 近年來，鹽田港逐漸出現港口吞吐量增速放緩、港口產業偏向低端、臨港經濟培育不足、港城矛盾突出等問題；再加上深圳工業區嘅轉移，鹽田港口經濟逐漸衰落。 提起鹽田，深圳人第一印象系依山傍海嘅景觀資源，同埋節假日堵到望唔到頭嘅車流。 因地理條件限制，鹽田對外通道較少、聯繫較弱，高峰時段道路交通擁堵嚴重，對外交通不便已經成為制約鹽田區城市發展嘅重要因素。 鹽田2020年才有第一條地鐵，今年才全區通地鐵。 學校方面，鹽田常年位列深圳各區倒數前三。 在市場低迷嘅行情下，能相對保持樓價嘅穩定，需要片區穩定嘅真實居住支撐和片區真實居住嘅增量能跟上。 都講深圳樓價貴，每套動輒幾百、上千萬，但亦有一批低價單位，便宜嘅離譜。 典型嘅例子系啟點公寓，位於龍華觀瀾老城區，90年代嘅房屋。 別睇名字叫公寓，實則系紅本住宅，不過在紅本上面，都會註明為工業配套宿舍。 就系我哋常講嘅單身公寓/宿舍，呢類房產性質比較特殊，屬於深圳嘅歷史遺留問題。 啟點公寓嘅樓價在深圳，可以講系獨此一家。 最新成交嘅17平戶型，總價21萬，單價1.24萬/平。此前嘅成交基本都系20萬出頭，甚至低至18萬一套，相當於1萬蚊每平米。 也唔使感到意外，因為近10年，無論深圳樓市經歷幾輪上漲，龍華樓價翻了幾倍，該小區嘅樓價就系紋絲不動。 名義上，啟點公寓系深圳嘅房屋，但位置上系真嘅偏遠，出行只能靠公交和自駕，去東莞塘廈比去附近嘅長湖地鐵口仲要近。 加上周圍環境嘈雜，都系農民房和廠房，靠近富士康工業園，幾乎等於富士康嘅配套宿舍。 而且，小區為一梯50戶設計，當你走進長長嘅走廊，會發現兩邊都系門。 值得注意嘅系，由於小區嘅價格過於便宜，銀行不給貸款，只能一次性付款。唔可以貸款，意味住冇金融屬性。 坪山嘅八克拉，其小區情況也和啟點公寓差不多。 八克拉呢名字取得很高貴，但卻系坪山區最便宜嘅二手樓，亦系坪山啟興生活區嘅配套宿舍。 2021年，八克拉因為可以申請深中坪山創新學校學位，樓價狂奔了一小段，成交單價從那年4月份嘅2.2萬/平，漲到咗7月份嘅2.7萬/平。 但沒堅持幾耐，又回落到至2萬/平，最近兩年都冇查到成交記錄。 類似嘅低價單位仲有唔少，呢度再列舉兩個。 龍崗布吉嘅恆通工業城，屬於工業用地住宅，1993年嘅小區，樓齡已經比較老了。 最近小區成交嘅單位，普遍在1.4萬/平，三十多萬就能搞到一套。 位於大鵬葵涌片區嘅亞迪村，主打大戶型，單價在2萬左右。 睇完呢啲低價單位，毫不誇張地講，但凡系個成年人，只要你想在深圳買樓，都可以輕而易舉嘅實現。 但系，你真嘅會買嗎？ 或者換種問法，呢啲單位真嘅值得買嗎？ 我嘅答案系：不值得。 睇似白菜價嘅房屋，十有八九都系個坑，而且很少有例外。