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香港楼市的教训

香港楼市从撤辣的爆火到现在的低迷说明，光有政策是不够。 我这里先解释一下撤辣，以前港府为了应对楼市过热，防止过度炒作而采取的一些强力限制措施，就被称为“辣招”。‍‍‍‍‍‍‍额外印花税、买家印花税和新住宅印花税等等。 今年在2月末，香港财政司宣布，以上“辣招”统统取消，管你是不是香港居民，购买住宅物业“零辣招”，无需缴纳额外税费！紧接着，3月份香港楼市触底反弹，新政首个周末，香港楼市的各种利好消息刷爆了屏幕，成交量、看房次数等数据创多年的新高，内地铺天盖地的报道都是“香港的售楼处被购房者挤爆”、“地产中介网站宕机”等等，感觉香港房地产前景那是一片光明。 可是，这样欢欣鼓舞的场面，仅仅只是到了5月，香港楼市数据的底裤被再次扒开，一切水落石出，谁能料到所谓的史诗级大救市，除了让我们的李嘉诚李首富成功甩货套现，只留下了退潮后，沙滩上一片尴尬的裸泳者！ 在激情过去，一切又归于沉寂，直到现在，香港的楼市又回到了最黯淡的那些日子。香港差估署数据显示，今年8月楼价指数报292.1点，连跌4个月并创近8年新低。 目前香港二手房市场上动辄几百万、上千万的降价房遍地都是，而价格一旦回落，就会影响这个区域的估值，市场就像多米诺骨牌一样一个个倒下。 而且从目前来看，香港银行端的风险还在慢慢累积，今年上半年，汇丰银行在香港商用不动产（房贷）的违约贷款曝险部位飙升近6倍，这凸显了这家英国银行因香港房市低迷所面临的风险。越来越多的香港房贷借款人开始寻求延期付款，并表示自己的偿债能力确实在每况愈下。 相比内地一线城市，香港目前的地域优势越来越小，新的产业和就业机会短期内难以看到，因此没有新兴产业支撑的香港楼市的问题可能还远远没有结束，甚至比内地的现状还要严重。 跟内地的房地产挤牙膏救市不同，回看香港特区政府这次救市力度其实一点也不小，除了撤辣降税，还放宽内地人拿身份条件等等，大量内地人通过“优才”、“高才”等计划政策获得了香港身份，但从目前来看，这些大招并没有改变市场的走势。 原因在于，虽然优才和高才计划吸引力大量内地人才进入香港，但是香港本地的人才却呈现不断外流的趋势，2024年，香港政府发出的个人报税表比去年减少了7万张，连续三年下跌，创下了九年新低。一方面劳动力缺乏，一方面内地优才高才进入香港却面临高端人才难以找到工作的窘境，很多内地人才为了维持身份，最好的出路竟然是保险销售。 如今看来，走在前头的香港楼市无疑是在给内地一针“警醒剂”，告诫我们不能盲目乐观！从本质上来看，如此类型的政策是难以真正解决居民和企业部门，甚至是股市等金融资产在内的核心矛盾的。 这些政策的出发点，或许真的只是一剂强心剂，就像我们这两日的内地楼市政策和货币政策一样，提振补贴一下企业和居民，是想试试能否撬动这两个部门还可以继续扩表，对冲延缓一下当下面临的危机和风险。并不是大量媒体所渲染的那样“牛回！速归”。 造成这个市场长期预期的因素是综合且复杂的，包括高利率，人口、财富分配、生产关系、制度等等多周期因素共振，我们当然需要政策来协同，来弥补，以免房地产会失速走向下跌螺旋； 但是更多的是需要足够长的时间，去逐步的消化和沉淀。而不是盲目的浮躁和乐观，寄希望于靠短期政策就能解决完一系列所有问题。