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점포주택, 상가주택이 오히려 전세자금대출이 안되는 이유

안녕하십니까 랜드마크부동산입니다 우리가 상가주택을 전세자금대출을 받다보면 생각보다 승인이 잘 안 나는 경우가 많이 있습니다 왜 승인이 잘 안 나는지 이유를 한번 설명 드려보겠습니다 전세자금대출을 크게 두 가지로 나눠보면 1. 정부에서 지원해주는 저금리 전세자금대출 2. 은행 자체 전세자금대출 은행 자체 전세자금대출은 승인이 잘 나는 편이고 대신에 금리가 조금 높은 편입니다 금리가 낮은 정부 전세자금대출을 먼저 알아보시고 은행 자체 전세자금대출을 그 다음에 알아보시는데요 저금리로 정부에서 지원하는 전세자금대출 대표적으로 버팀목 전세자금대출 보증서가 발급되어야지 대출이 나옵니다 그 보증서가 정부기관들이 보증을 해 주는 건데요 한국주택금융공사 주택도시보증공사 서울보증보험 이런 기관에서 보증서를 발급해줘야지만 대출승인이 나옵니다 그래서 보증서 발급 심사를 볼 때 해당 부동산의 가치를 평가하고 그리고 그 건물에 있는 대출을 제외하고 그리고 안에 또 나머지 보증금 을 제외한 후 충분하게 전세금이 들어갈 수 있는 여유가 있어야지 승인이 나는 겁니다 그런데 특히 상가주택은 보증서 발급이 더 어렵습니다 그 이유를 설명 드려 보겠습니다 예를 들어서 2층인 상가주택 있다고 가정해 보겠습니다 1층은 상가고 2층이 주택입니다 1층 상가 2억 2층 주택 2억 총 4억 보증서를 발급해주는 기관들에서 평가를 할 때는 개별주택가격을 보고 그 개별 주택 가격에서 대출및 보증금을 제외하고 여유가 있어야 승인 내주는데요 근데 이 개별주택가격이 상가는 포함된 금액이 아니라는겁니다 2층 주택의 가격만 보고 거기에서 대출을 제외하고 보증금을 제외 하는데요 근데 문제는 대출은 1층 상가와 2층 주택을 합쳐서 대출을 합니다 그러니까 주택은 2억인데 대출은 상가와 주택이 합쳐진 4억을 담보로 대출을 되어 있는 겁니다 그래서 4억의 50%를 대출로 받아도 2억이란 대출이 나옵니다 그러면 주택 가격이 2억인데 대출이 2억입니다 승인이 절대 날 수가 없는 겁니다 이미 심사를 볼 때는 대출이 너무 많은 건물로 되는 거예요 이런 이유로 승인이 잘 안 나오는 거고요 상가주택이 상가없이 원룸만 있는 다가구주택 보다 시세가 더 높은 건물임에도 불구하고 승인을 내보면 그냥 상가주택보다 다가구주택이 더 승인이 잘 나옵니다 이런 경우가 되게 많습니다 LH 전세자금대출도 마찬가지거든요 LH 전세자금대출도 개별주택가격에서 170% 곱하고 또 거기에서 90% 이하에 들어가는지 대출금 제외하고 보증금 제외하고 이런 과정을 거치는데 여기서 똑같은 이유로 LH전세자금대출도 상가주택에는 승인이 잘 나지 않습니다 그래서 전세 구하시는분들은 시세가 이렇게 비싼 건물 이라고 했는데 왜 승인이 안 나는 거예요 이렇게 물어보는 경우가 많거든요 이런 이유로 승인이 나지 않는 경우가 많다는 걸 설명 드렸고요 개별주택가격으로는 승인나기 어렵기 때문에 건물 자체를 상가까지 포함해서 감정을 받고 승인을 받아 보는 방법도 있습니다 보증서를 발급해주는 기관마다 다르기 때문에 상담하시고 진행하시면 되겠습니다 구독과 좋아요 부탁드려요 감사합니다 #전세자금대출 #상가주택 #버팀목전세자금대출