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第116 商舖知識：商舖出租遇上租霸，點算？ 可能是香港史上最詳盡商舖收租影片。

第116 商舖知識：商舖出租遇上租霸，點算？ 最近經常睇到這個廣告。租舖萬一租客唔交租，如何處理？ 這條可能是香港最詳盡嘅影片關於商舖收租。 商舖遇上租霸，怎樣辦？ 最近經常看到這個廣告:「遇到租霸就要買佢怕？(rent smart)」， 相信許多業主見到這廣告，都想一腳踢在那租霸身上。 買舖要買得PRO， 無非為了能收租、能加租、等升值、以及等待重建。 但買舖想收到租，有時也不是容易的事，本文就跟大家談談如何收租。 商舖的價值主要在於租金「厘數」回報，而非呎價。假設一間舖每月收5萬蚊租金，3厘回報，(5 x 12)/0.03 = 該舖值2000萬。 但萬一收不到租呢？這時候便要留意以下三件事： (1) 有沒有向印花稅署打釐印； (2) 有沒有在田土廳註冊； (3) 有沒有後續的法律行動 - 我指的是封租令及收樓令。 (1) 先談有沒有打釐印：任何形式的租約，都需要在簽署日期後30日內打厘印。否則，業主與租客之間有何爭拗，就不能於民事訴訟的程序提出作為證據。打厘印可透過互聯網、郵寄或親自去印花稅處處理。 記著，長租、短租、租兩日也好，均需打厘印才具法律效力。印花稅稅率（又名釐印費），是由低至平均年租的0.25%至1%。 有免租期就會將個平均年租拉低。 如果租約內有任何「頂手費」，就會徵收4.25%。即是說，如果租金是每個月5萬，租約為兩年，頂手費為20萬，所需要繳付的印花稅就是 60萬的0.5%，即是$3000，再加頂手費的$9500，合共需繳付$12500 印花稅。當然，以我所知，許多時候雙方未必把所有協議寫在租約上，否則費用便會更高。 法例並未規定應該由業主還是租客繳付該筆印花稅， 但一般來說都是業主和租客各自承擔一半。 如果過期沒打厘印，而又打算回頭繳付，則視乎過期日子，通常罰款2至10倍釐印費。當然，若遲得太多，據我所知，很多人會以家中有事、出門旅行、身體狀況不佳等理由求情，很多時候署方可能接受你的請求而減免罰款。其實，對方都是「打份工」而已，不過奉勸千萬別虛報資料，以免惹禍上身。適可而止吧。 記住，租約必須打釐印才有法律效力，別為了慳一點金錢而逃稅。如果沒有打厘印，即使租客欠租，基本上業主也無話說。 （2）租約有沒有於土地註冊處（俗稱田土廳）註冊：在田土廳註冊主要為了讓公眾知道該物業的業權情況，這樣你在法律上才具有優先權。買賣、按揭、其他產權負擔（encumbrances)等項目，一般都會註冊。租約方面，則視乎是三年以上還是以下。不超過三年的，通常用租賃協議（tenancy agreement) ；超過三年的，應該以租契（lease) 形式來進行。兩者常被統稱為租約，但在技術上，兩者是不同的。 租賃協議（tenancy agreement) ：通常租期不足三年，基本上可以隨意訂立，但求有白紙黑字，甚至即使只得口頭協議也行。當然，一旦出現爭拗，只得口頭協議就肯定「審死官」，所以還是書面作實為佳。至於到不到田土廳註冊則無所謂，這不會影響其法律上的優先權。 租契（lease) ，用於處理租期三年以上，是較正規的租約。租契必須以契據（deed) 方式簽立，亦即必須經簽署(sign)、蓋章(seal) 及交付（deliver，即互相交換）才能成立，上面通常可見到一個小紅章，若是有限公司就會用到鋼印。 根據《土地註冊條例》，所有租契均應於土地註冊處註冊，否則便失去其優先權。換言之，如果不知哪裡來出現另一個租客遲來先註冊了租契的話，沒有註冊的原租契，就可能失去優先權了。記住，兩年死約加兩年生約（即續租權）的租約，也算是超過三年的租約，應拿去田土廳註冊，以保障優先權。 老實說，註冊之後優先權乃保障租客居多，因業主不大可能無端找自己麻煩，去租給兩個不同的租客。你不妨調查一下，十份中有九份超過三年的租約都沒有註冊。反之，如業主想踢走某長約租客，就可以另覓一個新租客，然後去註冊新的租約，那麼該份新租約就隨時有優先權租用舖位了。當然，如舊租客手中租約已打釐印，他可以循其他渠道向業主作追討。但如果連釐印也沒有打，就沒有法律無效力了。 至於租約有否註冊，一般並不影響業主追討租客的租金，因為註冊只牽涉租客優先權，但無註冊並不代表租約沒有法律效力。 (3) 採取法律行動：只要租客遲交租超過15日，業主即有權採取法律行動控告租客。法律行動包括三項：(1) 追討租金欠款；(2) 舖內財物扣押令(亦稱封租令)；(3) 收回商舖的管有權(即收樓／收舖令)。這裡逐一介紹如下： (1) 先談追討租金欠款。視乎對方所欠租的金額，業主可向高等法院原訟庭、區域法院或土地審裁處申請追討租金欠款。如果是區域法院的話，追討租金介乎5至100萬之間。而無論上述哪級法院，均須先出律師信、再向法院提交申請，還要宣誓、送達申請通知書給欠租客、排期聆訊等等，起碼搞幾個月。因此如欠款不超過五萬元，業主可以考慮去小額錢債審裁處追討，手續簡單快捷得多。另外需留意，由今年12月起，區域法院民事申索限額由100萬提升至300萬，小額錢債處則由50,000元提升至75,000元。 (2) 申請舖內財物扣押令，即封租：對商舖來說，這是最有效的收租方法。業主先要向區域法院申請一張財物扣押令（Distress Warrant），俗稱封票，業主需單方面以宣誓形式向法庭作出申請，假若法庭接納業主的申請，即會發出扣押令，快則數周內收到。申請過程毋須通知租客，免得對方得知而搬走東西。接下來業主可找法庭派出執達吏去抄封屬於租客的財物以抵償欠租，例如舖內的桌椅、生財工具、裝修擺設等。租客有五個工作天的期限來還錢交租，不交的話就會公開拍賣扣押了的財物來交租。不過坦白說，枱枱櫈櫈值得了什麼錢！一般都不夠抵銷欠租。 租舖與租樓不同，樓宇的租客，沒地方「落腳」就要瞓街，就算業主抄封傢俬財物，他還是可以佢絕遷走。租舖是為了打開門口做生意，業主抄封所有生財工具，什麼生意也做不了，連員工也四散，死守著空舖也無意思。要知道做生意並非必需，住宿才是必需。因此一旦出動「封租」，租客如有錢，多半寧繳付欠租。如果他真的一無所有，捨舖而去，你還追什麼呢？當真追討的話，便得回到上述第一個步驟：甚麼土地審裁處、區域法院、高等法院原訟庭等等。如此一來還想追足欠租？造夢吧！ (3) 收回商舖的管有權(即收樓／收舖令)：作為商舖業主，使出封舖行動，而租客仍不交租，業主無非是想收回商舖，另覓好租客而已。業主可以向土地審裁處、區域法院或高等法院原訟庭申請。區域法院方面，涉及欠租金不能超過港幣100萬元，而相關嘅物業應課差餉租值亦不可超過24萬。請留意，今年12月起區域法院可以處理的欠租金額提升至300萬，以及物業應課差餉租值提升至32萬。高等法院通常處理大案，收樓收舖這等小事，許多人選擇到土地審裁處或區域法院著手。 土地審裁處對於收樓／收舖已有既定程序。業主要向土地審裁處申請收樓／收舖，而要有一份合法及己付釐印費的租約，申請後七日內，申請書的副本便會送一份給欠租的租客，業主應同時將「申請收樓通知書」張貼在商舖入口的當眼處，並貼出一份名為「實際管有或居住者通知書 NOTICE TO PERSONS IN ACTUAL POSSESSION/OCCUPATION」，每日一份，貼足三日。這樣做代表業主已經盡力通知了租客。再看看租客在7日內有沒有提出反對，如有反對，租客需向土地審裁處提交「反對通知書」，之後就排期聆訊。如無反對，業主就可向土地審裁處在無答辯情況下申請得直令，約一星期內搞妥，簡單得多。有了裁判的Judgement後，再過一周左右，土地審裁處就應會批准發出「收樓令狀」。 申請人亦可申請「收樓及扣押判定債務人財務綜合令狀」，指示執達吏代為收回樓宇或商鋪，以及抄封租客的財物，以便拿去拍賣來抵償欠租，英文叫做 Writ of Possession 及Writ of Fieri Facias。執達吏收到你的令狀之後，可能會去舖面三次。安排時間後，一般一兩個星期內就會作出第一次的上門，通知租客離開。第二次上門時，如果租客於七日內仍未離開，執達吏便會發出「最後遷出通知」，通知租客收樓日期。第三次上門是正式收樓收舖那天，執達吏會聯同業主上門，有需要時會破門入屋入舖，正式收回單位。 以上整個過程，由正式入表申請，到收回商舖，租客無反對的情況下，快則一個月；租客阻延的話，往往要搞一年半載也不足為奇。至於律師費，便宜的則一萬幾千，租客「玩嘢」或牽涉金額較大 ，律師費起碼數萬元以上。 至於租客可以怎樣「玩嘢」？筆者與幾位律師談過，方法真是層出不窮，此處我不欲多談，以免教曉那些租霸。想知的話，不妨傳個WhatsApp 給我，私底下聊聊。不過如果你有心做租霸，就先得講聲：「我想做租霸，我係契弟！」先再講。 好彩商舖同住宅不同，一般甚少專業的租霸。皆因生意搵不到錢自然執笠，霸住那間舖也沒用。世上從來沒有人拿槍指住你強迫一定要做生意嘛，但租樓就不同，因為沒有人想瞓街。 我問過幾位相熟律師，又綜合許多相關法律文件，才得出以上資訊。相信這篇可能是全香港有史以來最詳盡關於商舖收租的文章。其實收樓也是同樣道理同樣步驟。 租舖，大家只為搵食，租客賺不到錢，業主逼死他也無用。據我所知，大部分商舖業主連與租客見面也嫌費時，找個下屬或代理去收租便算數，以免惹麻煩上身，以及日後加租那一刻不忍心。租舖與買樓相類的是：買得貴不重要，最緊要樓價升！租得你間舖，租金貴不重要，最緊要賺到錢。身為商舖業主，肯定財力不菲，與其告來告去，倒不如動點腦筋，出手助租客做多些生意，這樣大家雙贏不是更好？大家都是搵食啫！