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撲街！珠海又有業主在砸盤，割肉賣房！最高降價近40%！業主笑着笑着就哭了。 5 месяцев назад

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撲街！珠海又有業主在砸盤，割肉賣房！最高降價近40%！業主笑着笑着就哭了。

慌了，珠海又有一批業主熬不住，跑出嚟砸盤了。眼見他起高樓，眼睇他宴賓朋，眼睇他樓塌了。呢句話形容當下嘅房地產，雖不免誇張，但也一定程度上成為咗當今樓市嘅註腳，只係在各種政策托底之下，下降速度冇想象中咁快啫。以價換量，遍地打折促銷，二手樓掛牌量高企，系珠海樓市而家嘅情形，更系全國樓市嘅真實寫照。毫無疑問珠海市場存在相互踩踏，點解總有人「願意」領跌？唔驚蝕？固然有對後市極度睇空嘅、有高槓桿現金流緊張嘅，有家裡急用錢嘅，趕緊拋盤賣咗，變現嘅業主。但仲有可能系因為上手價不一樣，唔驚跌。我梳理了今年珠海部分成交熱點小區嘅最新掛牌價和近半年成交均價，發現當珠海二手樓進入所謂存量市場，定價權，好似掌握在另一批人手上。兩個價格嘅參考價值在於：一般半年成交價比而家嘅掛牌均價低1成-15%左右，比較正常。如果價差超過2成，呢個小區近期房東砸味比較濃。在盤點嘅超30+熱點小區中，價差比在低於15%嘅僅9個盤，不足三分之一。而超2成嘅小區有16個，最高價差比達到38.8%。作為一個養老型、宜居型城市，珠海獨特嘅自然環境真既系其優勢，但系截止到舊年年末，呢個曾經和深圳一齊被欽定為國家經濟特區嘅城市，GDP只有4233.22億元，常住人口249.41萬人。噉樣一個人口迷你嘅小城，均價一度超過3萬元，橫琴嘅最高價甚至衝到咗7萬元左右。點樣撐起身？靠自身肯定撐不起身，珠海嘅客戶大多來自大江南北，其中深圳、廣州居多。而珠海炒作嘅噱頭主要有兩個，一個系規格超高嘅橫琴新區。橫琴真既系塊唔錯嘅地方，2021年中央發布嘅《橫琴粵澳深度合作區建設總體方案》將橫琴欽點為粵澳深度合作區。也即橫琴已經成為咗特區中嘅特區。呢度嘅樓價有咗澳門嘅支持，真既有潛力。但呢種潛力，亦都唔足以支撐動輒五六萬嘅樓價，呢度嘅潛力早就被透支了。另一個噱頭，則系還在雲裡霧裡嘅概念，深珠通道。在呢個概念之下，珠海嘅高新區特別系唐家灣，同埋十字門片區，成為咗各路兵馬吹噓嘅重中之重。過去幾年唔少自媒體更系組團去珠海掃貨。但系一個GDP不足5000億，人口不足250萬嘅城市，何以支撐如此之高嘅樓價？後來嘅後來，就系而家嘅局面。銷量持續下滑，樓價持續下滑，曾經嘅炒房客有來無回，想要搵到接盤俠都唔容易。今年珠海二手樓市場，砸盤味很濃啊。以價差比最高嘅恆大海泉灣為例，其最近成交嘅一套約82㎡2房，成交價亦降至6781元/㎡，總價僅56萬，調價8次，相比最初掛牌價85萬，少了29萬！呢套房屋，掛了嘅535天。一開始房東按當時平均約1萬元/㎡掛牌價出讓，但系「正常價」根本賣不動。跟住經歷8次調價，總價從最開始嘅85萬，直降29萬，才成交。據了解，恆大海泉灣首次開盤在2017年初，當時推出嘅公寓及小高層50-115㎡非毛坯單位，均價9000元/㎡左右。不算持有成本，9000元/㎡降至6781元/㎡，降得泣血，房東蝕慘了。梗系亦有價差比過大，系由於大盤分期，早起入手嘅可低價出售，進而拉低成交均價。如高新區前環半島嘅格力海岸和仁恆濱海半島，雖然價差比皆接近33%。但格力海岸2013年開盤均價才約2萬元/㎡，仁恆濱海半島2015年約1.8萬元/㎡。在考慮到朝向、海景資源因素，總體來講，兩盤前期嘅業主都唔算蝕。以格力海岸最近成交嘅一套約161㎡4房為例，成交單價約26568元/㎡，總價約430萬，調價5次，比最初掛牌價630萬，降價200萬。睇似大出血，但系呢系2014年嘅單位，如果當初系以2萬出頭價格入手，仲系可小賺一筆。睇似降幅驚人，其實只係壓縮了房東嘅利潤空間。同時，呢種手拎大錘砸盤急售嘅房東，會越來越多。無他，皆因10年樓齡以上二手樓已經到達價值臨界點，再持有就真會變成【不動產】。呢種類型嘅二手樓，唔理新城區老破小仲系主城區改善盤，都有最強烈嘅拋售衝動如航空新城昔日紅盤中海左岸嵐庭，2017年樓價就突破約2.3萬元/㎡。而家掛牌均價23510元/㎡，成交價可以打到19334元/㎡，砸盤率約21.6% 但對於早期業主，當時嘅上手價在1.3-1.5萬元/㎡，而家依然仲有5000元/㎡收益左右。佢哋一旦願意讓價，2017年之後入手嘅房東就別想好過。另一個二手樓砸盤大戶，系最近2-3年交付嘅項目。呢啲樓盤新樓成交普遍在2021年或之前。當時市場尚未轉向，業主嘅期望值都非常高。但系經歷2022-舊年市場洗禮，預期大跌，房東們知道很難返到當初上手價，會小蝕謀求出手。如龍光·玖龍璽，2021年交樓，當年開盤價從4.5萬元/㎡，一直漲到5萬+元/㎡。而家已成交2套二手樓，均價皆在4.5萬元/㎡左右，價差比已達3成。約98㎡二手樓嘅成交總價比最初掛牌價低了50萬，約102㎡二手樓成交總價比最初掛牌價低了110萬。哪怕系文園神盤——五洲花城三期，價差比僅5.25%，情況亦冇想象嘅樂觀。 2月28日，五洲花城三期賣埠咗首套二手樓，成交嘅系一套約189㎡5房，以總價1093萬、單價57594元/㎡成交，相比最初掛牌總價，降了46萬。而到咗3月12日，第二套成交二手樓，單價已降至54002元/㎡，相比最初掛牌總價，降了65萬。同時，五洲花城三期掛牌價最低亦降至約50492元/㎡，房東從1月14日掛牌至今，調價3次，從800萬一直降至735萬，尚未成交。可以講，珠海二手樓供應遠遠大於需求，極度不平衡。二手樓市場發生價格「擠壓」幾乎系必然，「筍盤」輩出。市場上「降價30萬」、「割肉50萬」嘅新聞已不算新聞，連香山湖，文園學區嘅昔日網紅神盤都開始降價出售。二手樓價格持續下探，呢無形中滋生觀望情緒，挺多打算置業二手樓嘅人表示，不急，再等等，仲可以降。有一講一，從市場表現來睇，二手樓成交量數月反超新樓，講珠海步入存量時代，有一定嘅道理。但細細剖析，答案沒咁簡單。第一，二手樓政策已「應出盡出」，供應量大增，但成交量始終上不去。第二，新樓市場卻顯得「後勁」十足，統計到，今年預計有36個純新盤入市，區域分布廣泛，熱盤唔少。換來講之，珠海新樓市場供應極為充足，住宅庫存不容忽視。可想而知樓盤之間嘅競爭多麼劇烈，再加上增強買家信心，將樓盤熬成現房、准現房太過正常了。所以，更為準確地講法系，珠海樓市現處於存量、增量並存嘅市場。二手樓業主何其悲傷！畢竟，動搖群眾最大嘅信心，就喺於資產得下跌。跌到毫無信心，沒信心買樓，連消費都變得冇信心。事實就系，無論官方點刺激，大家就系對未來沒信心啊，怕活成咗負資產。連頂端嘅，香山湖板塊業主都如此想，更何況其他人。但系有冇想過呢？踩踏式賣房，結果便系大家更悲觀，讓成個經濟變得更差，惡性循環。你覺得呢？

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